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信重工机械股份有限公

中枣庄矿业(集团)有限责任公司司

拟对内蒙古新大洲能源科技有限公司

增资项目股东全部权益

评估说明

中企华评报字(2012)第 1043-03 号

(共一册,第一册)

北京中企华资产评估有限责任公司

二零一二年三月二十八日

枣庄矿业(集团)有限责任公司拟对内蒙古新大洲能源科技有限公司增资项目

股东全部权益评估说明

目录

第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................................... 4

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................... 5

第三部分评估对象与评估范围说明 .............................................................................. 6

一、评估对象与评估范围说明 ........................................................................................... 6

二、实物资产的分布情况及特点 ....................................................................................... 7

三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 ................................................. 8

四、企业申报的表外资产情况 ........................................................................................... 9

五、引用其他机构出具的报告情况................................................................................... 9

第四部分资产核实情况总体说明................................................................................. 10

一、资产核实人员组织、实施时间和过程 .................................................................... 10

二、影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................ 13

三、资产核实结论 .............................................................................................................. 13

第五部分资产基础法评估说明 ..................................................................................... 14

一、流动资产评估说明 ............................................................................................... 14

二、固定资产-房屋建筑物评估技术说明 ....................................................................... 19

三、固定资产-机器设备评估技术说明 ........................................................................... 32

四、在建工程评估技术说明 ............................................................................................. 48

五、工程物资评估技术说明 ............................................................................................. 50

六、无形资产-土地评估技术说明.................................................................................... 51

七、矿业权说明 .................................................................................................................. 67

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八、负债评估说明 .............................................................................................................. 67

第六部分收益法评估说明 ............................................................................................. 70

一、评估对象 ...................................................................................................................... 70

二、评估方法 ...................................................................................................................... 70

三、收益预测的假设条件 ................................................................................................. 70

四、我国宏观经济发展状况 ............................................................................................. 71

五、电石行业发展现状及未来发展趋势分析 ................................................................ 76

六、评估方法的运用和逻辑推理计算过程 .................................................................... 80

第七部分评估结论及其分析 ......................................................................................... 92

一、评估结论 ...................................................................................................................... 92

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ............................................................ 93

附件: 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................................ 95

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第一部分关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供国有资产监督管理部门、企业主管部门、评估行业

主管部门审查资产评估报告和检查评估机构工作之用。非为法律、行政

法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不

得见诸于公开媒体。

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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

本说明由枣庄矿业(集团)有限责任公司、新大洲控股股份有限公

司、内蒙古新大洲能源科技有限公司共同撰写,并签字盖章,具体内容

详见附件一。

(此页无正文)。

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第三部分评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围说明

评估对象:内蒙古新大洲能源科技有限公司的股东全部权益。

评估范围:该公司在评估基准日的全部资产及相关负债,具体资产

类型包括:流动资产(货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其

他应收款及存货)、固定资产(房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽、机器

设备、车辆和电子设备)、在建工程、工程物资、无形资产、流动负债(应

付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款)等。

上述资产在评估前申报的账面金额如下:

金额单位:人民币万元

资产类型账面价值

流动资产2,738.44

非流动资产36,795.77

持有至到期投资

长期股权投资

固定资产31,856.60

在建工程4,608.98

工程物资9.19

无形资产321.00

长期待摊费用

递延税款

资产总计39,534.21

流动负债25,585.29

非流动负债0.00

负债总计25,585.29

净资产13,948.92

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致,业经大信会计师事务所有限公司审计。

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二、实物资产的分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产主要为房屋建筑物、机器设备及存货

等。这些资产具有以下特点:

1、存货

存货包括原材料、产成品及在用周转材料。

原材料主要是企业为持续正常经营而贮备的石灰石、电极糊、焦粒、

石墨电极、原煤、劳保用品、工器具以及辅助材料等,分别存放于公司

采购科及各直属厂仓库内。原材料大部分都属于近期购入。原材料堆放

整齐、有序,管理要求等级不同的材料分类摆放,便于收发、盘点及管

理,无毁损、报废等情况。

产成品为企业试生产但尚未实现销售的电石。产成品库存不大,产

品堆放整齐、有序,存货管理人员对产品保管情况熟悉程度较高。

在用周转材料主要为食堂不锈钢台面。

2、固定资产

⑴房屋建筑类

房屋建筑物包括生产厂房、办公用房和其他辅助用房、围墙、道路

等,主要房屋有电石炉厂房、配电室、锅炉房、转运站、办公楼、餐厅

以及地磅房等,2008年开始建设,2011年8月建成投入使用。

申报的建筑物总体质量良好,主要表现在以下几方面:

建筑物基础稳固,未发现不均匀沉降;建筑物地面以上主体结构完

好且有足够的承载力,未发现明显变形;重大建筑物内部设施完善,使

用正常;各项功能的技术指标均能满足既定的使用要求。

⑵机器设备类

该企业设备为电石生产设备,主要为原料制备设备、电石生产设备、

炉气净化设备及变配电、通用设备、热工控制等设备,设备装备水平较

高,技术较先进完全能满足生产需求。主要设备如下:

①原料制备设备:双梁式石灰竖窑、回转干燥机、破碎机、给料机、

振动筛、皮带等;

②电石生产设备:1#电石炉、风冷器、水冷器、破碎机、给料机、

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振动筛、皮带等;

③炉气净化设备:各种袋式除尘器、风机等;

④电力设备:主要包括电力变压器、专用变压器、开关柜、输电线

路等;

⑤通用设备:主要包括桥式起重机等;

⑥热工控制设备:DCS控制系统、综合自动化系统等

运输设备主要包括轿车、面包车等。

电子设备主要包括办公用计算机、打印机、复印机、传真机、空调

等。

设备具有以下特点:

①设备2011年8月刚转固,1号炉正处于调试阶段,企业制定有定期

进行保养、维护制度,故设备总体状况良好,可以满足工艺生产要求,

设备均能正常使用,基本处于全新状态。

②申报评估的设备价值量集中、单台价值量大、系统性强、工艺过

程连续,自原料制备至电石产品已形成完整系统。

③设备专用性强,类型集中,生产产品单一,仅用于电石产品的生

产。

3、在建工程

在建工程主要包括土建工程和设备安装工程。

(1)土建工程

此次评估申报的土建工程共1项,主要工程内容为铁路专用线项目。

(2)设备安装工程

在建工程-设备安装共13项。包括2号电石炉、2、3、4号双梁式石灰

竖窑及项目等。

三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

本次企业申报的无形资产主要包括土地使用权和矿业权。

账面记录无形资产为:土地使用权2宗,第1宗面积为218,909.00平方

米,土地证号:牙国用(2007)第1898号,证载权利人为内蒙古新大洲

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能源科技有限公司,土地用途:工业,使用权类型:出让,终止日期:

2057年4月19日。第2宗面积为183,054.00平方米,土地证号:牙国用(2012)

第0184号,证载权利人为内蒙古新大洲能源科技有限公司,土地用途:

工业,使用权类型:出让,终止日期:2057年5月11日。

采矿权1项,采矿许可证号:1521000810063,开采矿种:电石用石

灰岩,生产规模:20万吨/年。

四、企业申报的表外资产情况

截止评估基准日2011年12月31日,内蒙古新大洲能源科技有限公司

无表外资产。

五、引用其他机构出具的报告情况

无。

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第四部分资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

(一)清查组织工作

针对本项目实际情况和资产分布的情况,为了保证质量、统一评估

方法和参数,我们统一制定了资产评估现场工作计划、资产评估操作方

案,并根据项目需要组建相应的评估队伍。根据企业资产管理模式和资

产类型及分布特点,在企业相关人员的配合下,按专业分组于2012年1

月10日至2012年2月17日进行了现场清查核实。清查工作结束后,各小组

均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。

(二)清查主要步骤

1.指导企业相关人员进行资产清查与收集,准备应向评估机构提供

的资料;

先期派遣专家,指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的

基础上,按照评估机构提供的”资产评估明细表”、”评估调查表”及其填写

要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的产权归属证明

文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

2.初步审查被评估单位提供的资产评估明细表

评估人员通过翻阅有关资料及图纸,了解涉及评估范围内具体对象

的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表,初步检查有无填项不

全、错填、资产项目不明确,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产

评估明细表有无漏项等。

3.现场实地勘察

依据资产评估明细表、评估调查表,对申报资产进行现场勘察。针

对不同的资产性质及特点,采取不同的勘察方法。

对于机器设备,查阅了主要设备的购臵合同、竣工决算资料及验收

记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件,

并通过和设备管理人员的广泛交流,了解设备的购臵日期、产地、各项

费用的支出情况,查阅设备的运行和故障记录,填写设备现场勘察记录

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等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况;

对于房屋建筑物逐一进行现场勘察,查阅了主要房屋建筑物的预

(决)算书及施工图纸等,根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场

勘察记录表;

对在建工程,首先了解在建工程项目的概况、付款情况及目前状态,

收集并核实了企业的开工文件,查阅了工程记录、付款凭证等相关资料,

核对工程内容、进度及付款情况是否与申报情况一致;

4.补充、修改和完善资产评估明细表

根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,以做到”

表”“实”相符。

5.核实产权证明文件

对评估范围内的设备、房产、土地使用权以及矿业权的产权进行调

查,以确认作到产权清晰。

(三)各类资产清查的主要方法

1.固定资产的清查

(1)对于设备类资产,采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的

办法,对价值量大的全部清查,其他设备做重点抽查。评估人员查阅和

复印了设备的采购合同,并重点核对和分析账面值中设备价和各项服务

费用及摊销费用比例。同时,评估人员查阅了有关安装工程的预、决算

报告及相关证明文件。

(2)对于房屋建筑物,核查每一项房屋的房产证明文件,并与企业有

关人员座谈,了解房产概况,对其面积、层高、结构、账面值等逐一落

实,达到实物与明细表相符。

(3)对于在建工程,对其形象进度进行现场勘察。评估人员通过与企

业有关人员座谈,了解在建工程概况,并结合有关预决算资料对工程造

价、资金成本进行详细核查。

2.对土地使用权的清查

评估人员根据提供的评估资料,进行土地面积、建筑面积、容积率、

土地情况、建筑结构等情况的核实,对委估宗地进行查勘,与有关人员

座谈,了解宗地位臵、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度,作

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了详细的现场勘察记录。

3.对矿业权的清查

对于矿业权,评估人员了解了矿业权取得的历史沿革及方式,收集

了地质勘探、储量核实及开发利用资料,同时对是否交纳取得矿业权价

款进行了核实,并收集了相关证明依据。

4.流动资产、负债的清查

(1)实物性流动资产(主要为存货):我们会同企业有关人员对企业申

报存货的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查。存货的抽

查实物比例达到规定要求。评估人员通过对存货的数量和购入时间等有

关情况进行了详细的核实,并收集了有关备品备件的合同和发票,了解

企业入账方法。经过核查,企业的存货管理严格、科学,无腐蚀、短缺

现象。

(2)非实物资产和负债的清查

主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物

性流动资产进行清查。我们对货币资金、预付款项、其他应收款、应付

账款、预收款项、其他应付款等科目的重要记账凭证进行了重点核验,

发现企业财务管理比较严格,账目清楚,无重大异常情况。

5.业务调查

评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以

及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查,收集了解的主要内容如

下:

(1)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化,分析权益

资本变化的原因;

(2)了解企业历史年度生产销售情况及其变化,分析销售收入变化的

原因;

(3)了解企业历史年度主营成本的构成及其变化;

(4)了解企业主要的其他业务和产品构成,分析各业务对企业销售收

入的贡献情况;

(5)了解企业历史年度利润情况,分析利润变化的主要原因;

(6)收集了解企业各项生产指标、财务指标,分析各项指标变动原因;

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(7)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等;

(8)了解企业的税收及其他优惠政策;

(9)收集企业所在行业的有关资料,了解行业现状、区域市场状况及

未来发展趋势;

(10)了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况;

(11)了解矿业权取得方式及权利状况。

二、影响资产核实的事项及处理方法

本次评估无影响资产清查的事项。

三、资产核实结论

根据对列入评估范围的资产所进行的核实,我们发现以下情况:

1、房屋未办理产权证。

2、采矿权证在基准日时已过期,尚未办理新的采矿权证,由于(1)

评估基准日没有合法有效的权属文件证明采矿权仍然合法有效存在;

(2)矿区为林区,目前解决不了林地征用的问题,因此,矿山暂无法

开采,也无法对其收益进行预测。

3、非实物资产,评估申报明细表和账面记录一致,申报明细表与

实际情况吻合。

4、实物资产的核实情况与申报明细一一核对,对核实明细项目已

与企业财务人员进行了沟通。

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第五部分资产基础法评估说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等,

采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。

一、流动资产评估说明

(一)评估范围

评估范围为内蒙古新大洲能源科技有限公司申报的各项流动资产,

具体包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款及存

货。上述资产在评估基准日清查后账面值如下所示:

流动资产汇总表

金额单位:人民币元

编号科目名称账面价值

3-1货币资金780,749.78

3-2交易性资产0.00

3-3应收票据700,000.00

3-4应收账款2,673,731.21

3-5预付款项18,443,351.85

3-6应收利息0.00

3-7应收股利0.00

3-8其他应收款474,104.63

3-9存货4,312,495.47

流动资产合计27,384,432.94

(二)评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段:

第一阶段:准备阶段

对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解,提交评

估准备资料清单和资产评估明细表示范格式,按照评估机构评估规范

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化的要求,指导企业填写流动资产评估明细表。

第二阶段:现场调查阶段

1、核对账目:根据企业提供的流动资产评估明细表资料,首先与

财务台账核对,实物资产和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和

数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正,由企业重新填

报,作到申报数真实可靠。

2、现场查点:评估人员、企业财务处等部门有关人员,对各项实

物流动资产进行了现场盘点。存货的抽查比例达到总金额的 60%以上,

数量的 40%以上,并填写了“存货抽查盘点记录”。

第三阶段:评定估算阶段

1、将核实后的流动资产评估明细表,录入计算机,建立相应数据

库;

2、对各类资产,遵照国有资产评估管理办法的规定,有针对性地

采用市场法、成本法,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评

估汇总表;

3、提交流动资产的评估技术说明。

(三)评估说明

根据企业提供的业经大信会计师事务所有限公司审定的 2011 年 12

月 31 日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表,在核实

报表、评估明细表和实物的基础上,遵循独立性、客观性、公正性的

工作原则来进行评估工作。

1、货币资金

货币资金账面值为780,749.78元,其中现金6,152.23元,银行存款

774,597.55元。

(1)现金

库存现金存放于公司出纳室,全部为人民币6,152.23元。评估人员对

现金进行全面的实地盘点,根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的

账务记录情况倒推评估基准日的金额,现金与账面记录的金额相符。对

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于人民币现金以盘点核实后账面值确定评估值。

现金评估值6,152.23元。

(2)银行存款

银行存款为企业存放在牙克石建设银行、呼伦贝尔中国银行、牙克

石农业银行等处的人民币存款,评估人员将账面值同银行对账单、未达

账项的双向调节表进行了核对,经核实所有账户平衡相符,银行未达账

项均已由审计进行了调整,未发现有影响净资产的未达账项事宜。同时

评估人员联同审计人员向银行进行了询证,函证结果与对账单记录相

符。

银行存款评估值774,597.55元。

经上述评估,货币资金评估值为780,749.78元。

2、应收票据

应收票据账面值700,000.00元。主要为销售货款收到的商业承兑汇

票。核实时,核对明细账与总账、报表余额是否相符,核对与委估明细

表是否相符,查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率

等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整性,核实结果

账、表、单金额相符。经核实应收票据真实,金额准确,无未计利息,

以核实后账面值为评估值。

应收票据评估值700,000.00元。

3、应收账款

应收账款账面余额2,700,738.60元,已计提坏账准备27,007.39元,账

面净额2,673,731.21元,主要为应收销售电石款等。评估人员核实了账簿

记录、抽查了原始凭证等相关资料,核实交易事项的真实性、账龄、业

务内容和金额等,并进行了函证,核实结果账、表、单金额相符。

本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算坏账风险

损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下:对于企业有确凿证

据证明全额不能收回的款项评估为零;对于关联方往来款项,经核对双

方挂账金额一致或经审计调整达到一致不影响净资产,以审核后的账面

值确认评估值;对于上述情况外的其他应收款,评估人员参考企业计提

坏账准备的方法按账龄对该部分应收款项计算坏账风险损失,其中:1

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年以内1%,1-2年10%,2-3年20%,3-4年40%,4年以上50%~100%,以经

审计账面原值减去坏账风险损失后的余额计算确定评估值。

按以上标准,评估风险损失为27,007.39元,以应收账款合计减去评

估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

应收账款评估值为2,673,731.21元。

4、预付款项

预付款项账面价值为18,443,351.85元,主要包括预付材料款、设备款

及工程款等。评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议,了解了评

估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发

现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情

况,各预付款项能收回的相应货物形成资产或权利,故以核实后账面值

作为评估值。

预付款项评估值为18,443,351.85元。

5、其他应收款

其他应收款账面余额475,358.21元,已计提坏账准备金1,253.58元,

账面净额474,104.63元。主要为代垫职工款及内部单位之间的往来款等。

本次评估采取个别认定、参考企业坏账准备计提标准计算坏账风险

损失相结合的方法确定评估值。具体评估方法如下:对于企业有确凿证

据证明全额不能收回的款项评估为零;对于关联方往来款项,经核对双

方挂账金额一致或经审计调整达到一致不影响净资产,以审核后的账面

值确认评估值;对于上述情况外的其他应收款,评估人员参考企业计提

坏账准备的方法按账龄对该部分应收款项计算坏账风险损失,其中:1

年以内1%,1-2年10%,2-3年20%,3-4年40%,4年以上50%~100%,以经

审计账面原值减去坏账风险损失后的余额计算确定评估值。

按以上标准,评估风险损失为1,253.58元,以其他应收款合计减去评

估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

其他应收款评估值为474,104.63元。

6、存货

存货账面值为4,916,720.71元,存货跌价准备604,225.24元,存货净额

4,312,495.47 元 。 其 中 : 原 材 料 账 面 值 2,931,935.27元 , 产 成 品 账 面 值

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1,979,885.44元,在用周转材料账面值4,900.00元。存货的具体评估方法及

过程如下:

(1)原材料

原材料账面值2,931,935.27元,原材料主要是企业为持续正常经营而

贮备的石灰石、电极糊、焦粒、石墨电极、原煤、劳保用品、工器具以

及辅助材料等,分别存放于公司采购科及各直属厂仓库内。原材料大部

分都属于近期购入,账面值能够反映基准日材料市价情况,按核实后账

面确定评估值。

经评估,原材料评估值为2,931,935.27元。

(2)产成品

产成品账面值 1,979,885.44 元,主要是电石。评估人员向企业销售

部门了解了企业产成品的销售情况,产品销售情况正常,评估值计算方

法如下:

正常销售产成品的评估值=数量× 不含税售价× (1-销售费用率-销售税

金及附加率-所得税率-适当净利润率)

案例:电石

核实数量:413.37 吨

账面价值:1,979,885.44 元

销售状态:正常

基准日不含税销售价格:3,461.54 元/吨

企业 2011 年 12 月份税、费合计数计算表:

序号项目计算公式或依据2011 年 12 月

1营业收入取自基准日报表5,423,285.15

2销售费用取自基准日报表209,300.18

3销售费用率3=2/10.0386

4税金、附加取自基准日报表

5税金、附加费率5=4/1

6利润总额取自基准日报表-9,922,229.06

7所得税取自基准日报表

8所得税费率8=7/1

9净利润取自基准日报表-9,922,229.06

10净利润费率10=9/1

评估值=产成品核实后的数量× 该产品基准日不含税单价× (1-销售费

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用率-销售税金及附加费率-所得税费率-净利润率× 利润扣减率)

=413.37 × 3,461.54 × (1-0.0386)

= 1,375,664.17(元)

产成品评估值为1,375,664.17元,减值604,221.27元,减值主要原因是

公司处于试生产阶段,产品成本较高,形成减值。

(3)在用周转材料

在用周转材料账面值为 4,900.00 元,主要是指企业已经领用,且在

评估基准日时仍处于在用状态的周转材料。列入本次委估评估范围的在

用周转材料主要为食堂不锈钢台面等。

企业在用周转材料按购臵价入账。评估人员核查了有关购入发票、

明细清单及其他相关资料,通过现场勘察核实,确认其存在的真实性。

评估值计算方法:近期购臵的在用周转材料以现行市场价格确定其

重臵全价;结合其耐用年限及已使用年限计算其成新率,将重臵全价与

成新率相乘后得到在用周转材料的评估值。

经 评 估 计 算 , 在 用 周 转 材 料 评 估 值 为 4,410.00 元 , 评 估 减 值

490.00元,减值率10%,减值原因:主要评估在用周转材料的账面价值为

历史成本,评估作价时考虑了一定的成新率。

(4)存货的评估值

存货存货跌价准备评估为零,存货评估值4,312,009.44元,减值486.03

元,减值率0.01%。减值原因主要是产成品减值,目前公司处于试生产

阶段,产品成本较高,形成减值。

二、固定资产-房屋建筑物评估技术说明

(一)评估范围

本次评估范围为内蒙古新大洲能源科技有限公司的房屋建筑物、构

筑物、管道及沟槽。上述资产评估前账面原值187,887,008.06元,账面净

值为187,393,224.54元。

具体情况如下:

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金额单位:人民币元

账面价值

科目名称

原值净值

固定资产-房屋建筑物187,887,008.06187,393,224.54

固定资产-构筑物及其他辅助设施138,685,206.53138,353,487.52

固定资产-管道及沟槽40,266,285.5940,146,053.22

房屋建筑物类合计8,935,515.948,893,683.80

(二)主要资产概况

1、房屋建筑物分布状况

内蒙古新大洲能源科技有限公司的房屋建筑物,包括生产厂房、办

公用房和其他辅助用房、围墙、道路等,主要房屋有电石炉厂房、配电

室、锅炉房、转运站、办公楼、餐厅以及地磅房等, 2008年开始建设,

2011年8月建成投入使用。

2、主要房屋建筑物结构

房屋主要结构为框架、砖混结构。

框架结构:框架结构构造为钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。钢

筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。围护结构为500mm厚机砖砌筑

墙体,墙体内设钢筋砼构造柱。外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料,内墙混合

砂浆抹灰刷涂料,地板砖地面或水泥地面。门窗多为塑钢窗、木门。屋

面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。水、

电、暖、弱电等配套设施齐全。

砖混结构:砖混结构构造一般为砖条形基础,钢筋混凝土基础梁或

圈梁。钢筋砼构造柱、圈梁、预应力空心板。围护结构500mm厚机砖砌

筑墙体,墙内设圈梁及构造柱。外墙面清水墙或水泥砂浆抹灰,内墙混

合砂浆抹灰刷涂料。地面多为水泥砂浆面层或地板砖地面。门窗多为钢

窗、塑钢窗、木门。屋面为三毡四油沥青卷材防水层。水电暖等配套设

施齐全。

(三)评估过程

第一阶段:准备阶段

评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对,

同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术

特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。

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第二阶段:现场勘察阶段

对被评估建筑物逐一进行了现场勘查,根据申报表,核对各建筑物

的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等,并对照企业评估基准日时

的资产现状,将资产申报表中的缺项、漏项进行填补,做到账实相符,

不重不漏。在勘察时,还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、

跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况,

并作了详细的观察记录。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看,除核实

建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外,主要查看建筑物结

构、装修、设施、配套使用状况。

1、结构:为了判断建筑物基础的安全性,初步确定基础的可靠性

和合理性,为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行

细心观测,查看有无变形开裂,有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无

露筋、麻面、变形,查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。

2、装饰:每个建筑物的装修标准和内容不尽相同,一般可分为内

装修和外装修、高档装修和一般装修,但无论是对何种形式的装修,查

看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外还要看装饰

的新旧程度。

3、设备:水电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,

能否满足使用要求。

4、围护结构:如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,

查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

第三阶段:评估测算阶段

查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料,并根据评

估基准日当地工程造价信息的建材市场价格,按现行定额和行业取费标

准进行评估值计算。

第四阶段:报告撰写阶段

在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。

(四)评估方法

本次对建(构)筑物、管道沟槽的评估,采用成本法。

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计算公式为:评估值=重臵全价×综合成新率

1、重臵全价的确定

重臵全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本

委托评估的建(构)筑物具有很强的行业特殊性,房屋和构筑物规模

大,类型杂,项数多,因此,在计算重臵价值时将委托评估的房屋和构

筑物分为三大类:A类为面积较大和价值较高的房屋,B类为规模较大和

价值较高的构筑物,其余归为C类。A、B类采用成本法,C类根据A、B

类同类型结构的增长幅度进行类比调整。重臵价值一般包括综合造价、

前期费用及其他费用、资金成本。

(1)综合造价的确定

对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用预决算调整法确定其建

安综合造价,即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础,按现行工程

预算价格、材料价格、人工费用、费率,计算建安综合造价;计算出典

型工程综合造价后,再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析,找出

其与典型房屋和构筑物的差异因素,进行增减调整,从而计算出与典型

工程类似的房屋和构筑物的综合造价。

(2)前期费用及其他费用确定

根据建(构)筑物所在地区的国家和地方政府的规定确定该类建(构)

筑物的前期费用及其它费用的费用率。期费用及其它费用取费表如下:

序号费用名称费率取费基数取费依据

1建设单位管理费0.88%工程费用财建[2002]394 号

2勘察设计费3.40%工程费用计价格[2002]10 号

3工程监理费1.80%工程费用发改价格[2007]670 号

4工程招投标代理服务费0.11%工程费用计价格[2002]1980 号

5可行性研究费0.30%工程费用计价格[1999]1283 号

6环境影响评价费0.08%工程费用计价格[2002]125 号

合计工程造价× 6.57%

(3)合理的资金成本:为评估对象在整体项目正常建设工期内占用资

金(包括综合造价、前期费用及其他费用)的筹资成本,即利息。根据合

理的整体项目建设工期,按照基准日执行的银行贷款利率,分别测算出

合理的资金成本。

基准日执行的银行贷款利率为:

时间年利率%

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时间年利率%

六个月以内(含六个月)6.10

六个月至一年(含一年)6.56

一至三年(含三年)6.65

三至五年(含五年)6.90

五年以上7.05

2、综合成新率的确定

根据房屋建(构)筑物的基础、承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、

屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况,

确定尚可使用年限,从而综合评定建筑物的成新率。计算公式:

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)

3、评估值的计算

评估值=重臵全价×综合成新率

(五)典型案例评估分析

案例一:办公楼

明细表序号:表4-6-1序号15

结构:框架

建成年月:2011年8月

建筑面积:3630m2

账面原值:13,747,563.52元

账面净值:13,711,285.23元

1、概况

办公楼位于牙克石市工业园区,3层,框架结构,建筑面积3630平

方米。账面原值13,747,563.52元,账面净值13,711,285.23元。国有土地使

用证证号为牙国用(2009)第0113号,证载用途为工业,使用权类型为

出让。

该建筑物主体三层,钢筋混凝土结构,独立基础,钢筋混凝土条形

基础,钢筋混凝土框架梁、板、柱,外墙采用加气混凝土砌块,内墙采

用轻质隔墙,4mm厚SBS沥青防水卷材。大门采用玻璃地弹门,办公室

采用木门、12mm厚钢化玻璃门,铝合金窗框,镀膜玻璃,一楼大厅及楼

梯墙面干挂大理石,其余墙面刷乳胶漆。地板砖地面,轻钢龙骨上搁臵

矿棉板吊顶。室内给排水采用PP-R管材,公共卫生间污水管、通气管采

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用U-PVC管,溢水、泄水管采用镀锌钢管,消防设施采用消防水箱、烟

感报警器。采用上供下回同程式热水采暖系统,采暖管道为无缝钢管,

散热器采用多柱钢管散热器。

2、重臵全价测算

(1)综合造价的测算

评估人员根据企业提供的相关资料,计算建筑物的工程量,按照《内

蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定

额》、《内蒙古自治区安装工程预算定额》、《内蒙古自治区建设工程

费用定额》(2009年)计算建筑安装工程综合造价,主材价差根据《呼

伦贝尔市工程造价信息》2011年第4季度建设工程材料价格调整确定,

计算过程如下。

建筑装饰装修工程造价取费计算表

金额单位:人民币元

序号费用名称取费说明费率费用金额

直接费(含措施

1直接费+措施项目合计8,093,905.66

项目费)

人工费+机械费+组织措施人工费+

直接费中的人

2组织措施机械费+技术措施项目人1,994,826.98

工费+机械费

工费+技术措施项目机械费

3管理费直接费中的人工费+机械费23458,810.21

4利润直接费中的人工费+机械费20398,965.40

5材料价差人材机价差1,108,865.08

6合计[1]+[3]+[4]+[5]10,060,546.35

7规费[9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16]560,372.45

8工程排污费0.00

9社会保障费[10]+[11]420,530.84

10养老失业保险[6]3.5352,119.12

11基本医疗保险[6]0.6868,411.72

12住房公积金[6]0.990,544.92

13工伤保险[6]0.1212,072.66

危险作业意外

14[6]0.1919,115.04

伤害保险

15生育保险[6]0.088,048.44

16水利建设基金[6]0.110,060.55

17合计[6]+[7]10,620,918.80

18税金[17]3.48369,607.97

19含税工程造价[17]+[18]10,990,526.77

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安装工程造价取费计算表

金额单位:人民币元

序号费用名称取费说明费率费用金额

直接费(含措

1直接费+措施项目合计867,032.81

施项目费)

人工费+机械费+组织措施人工费

直接费中的人

2+组织措施机械费+技术措施项目250,073.98

工费+机械费

人工费+技术措施项目机械费

3管理费直接费中的人工费+机械费1845,013.32

4利润直接费中的人工费+机械费1742,512.58

5材料价差人材机价差95,373.61

6合计[1]+[3]+[4]+[5]1,049,932.32

7规费[9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16]58,481.23

8工程排污费0.00

9社会保障费[10]+[11]43,887.17

10养老失业保险[6]3.536,747.63

11基本医疗保险[6]0.687,139.54

12住房公积金[6]0.99,449.39

13工伤保险[6]0.121,259.92

危险作业意外

14[6]0.191,994.87

伤害保险

15生育保险[6]0.08839.95

16水利建设基金[6]0.11,049.93

17合计[6]+[7]1,108,413.55

18税金[17]3.4838,572.79

19含税工程造价[17]+[18]1,146,986.34

综合造价=建筑装饰工程造价+安装工程造价

=10,990,526.77+1,146,986.34

=12,137,513.10(元)

(2)前期及其他费用

前期及其他费用=综合造价×6.57%

=12,137,513.10× 6.57%

=797,434.61(元)

(3)资金成本

该项目整体工程正常建设期为2年,建设资金均匀投入,利率按

6.65%计算,则:

资金成本=(综合造价+前期及其他费用)×6.65%×2÷2

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=(12,137,513.10+797,434.61)× 6.65%× 2÷ 2

=860,174.02(元)

(4)重臵全价=综合造价+前期及其他费用+资金成本

=12,137,513.10+797,434.61+860,174.02

=13,795,100.00(元)取整后

3、综合成新率的确定

根据建筑物的尚可年限、已使用年限,计算出建筑物的理论成新率。

该建筑于2011年8月建成,已使用0.39年。现场勘查基础部分无不均匀沉

降,承载力状况良好;承重构件及墙体连接牢固,无开裂;内外装饰状

况良好,无剥落脱皮现象;给排水、暖气等安装设施状况良好,经现场

勘查该房尚可使用60年。

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

=60/(60+0.39)× 100%

=99%

4、评估值的确定

评估值=重臵全价×综合成新率

=13,795,100.00× 99%

=13,657,149.00(元)

案例二:1#电石炉厂房

明细表序号:表4-6-1序号1项

建筑面积:8,072.00 m2

结构:框架

建成年月:2011年8月

账面原值:20,651,400.53元

账面净值:20,616,903.78元

1、概况

1#电石炉厂房为三框架结构,檐高29.9米,建筑面积为8072平方米,

建成于2011年11月。

钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。钢筋砼框架梁、独立柱、现浇

平板、圈梁。围护结构为500mm厚机砖砌筑墙体,墙体内设钢筋砼构造

柱,水泥地面。门窗为塑钢窗、钢门。屋面为三毡四油沥青卷材防水层。

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水、电、暖、弱电等配套设施齐全。

2、重臵全价测算

(1)综合造价的测算

评估人员根据企业提供的相关资料,计算建筑物的工程量,按照《内

蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定

额》、《内蒙古自治区安装工程预算定额》、《内蒙古自治区建设工程

费用定额》(2009年)计算建筑安装工程综合造价,主材价差根据《呼

伦贝尔市工程造价信息》2011年第4季度建设工程材料价格调整确定,

计算过程如下。

建筑装饰装修工程造价取费表

金额单位:人民币元

序号费用名称取费说明费率费用金额

直接费(含措施

1直接费+措施项目合计12,376,200.00

项目费)

人工费+机械费+组织措施人工费+

直接费中的人

2组织措施机械费+技术措施项目人3,094,050.00

工费+机械费

工费+技术措施项目机械费

3管理费直接费中的人工费+机械费30928,215.00

4利润直接费中的人工费+机械费20618,810.00

5材料价差人材机价差1,695,539.40

6合计[1]+[3]+[4]+[5]15,618,764.40

7规费[9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16]869,965.17

8工程排污费0.00

9社会保障费[10]+[11]652,864.35

10养老失业保险[6]3.5546,656.75

11基本医疗保险[6]0.68106,207.60

12住房公积金[6]0.9140,568.88

13工伤保险[6]0.1218,742.52

危险作业意外

14[6]0.1929,675.65

伤害保险

15生育保险[6]0.0812,495.01

16水利建设基金[6]0.115,618.76

17合计[6]+[7]16,488,729.57

18税金[17]3.48573,807.79

19含税工程造价[17]+[18]17,062,537.36

安装工程取费表

金额单位:人民币元

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序号费用名称取费说明费率费用金额

直接费(含措施

1直接费+措施项目合计866,334.00

项目费)

人工费+机械费+组织措施人工费

直接费中的人

2+组织措施机械费+技术措施项目199,256.82

工费+机械费

人工费+技术措施项目机械费

3管理费直接费中的人工费+机械费2549,814.21

4利润直接费中的人工费+机械费1733,873.66

5材料价差人材机价差95,296.74

6合计[1]+[3]+[4]+[5]1,045,318.61

7规费[9]+[12]+[13]+[14]+[15]+[16]58,224.25

8工程排污费0.00

9社会保障费[10]+[11]43,694.32

10养老失业保险[6]3.536,586.15

11基本医疗保险[6]0.687,108.17

12住房公积金[6]0.99,407.87

13工伤保险[6]0.121,254.38

危险作业意外

14[6]0.191,986.11

伤害保险

15生育保险[6]0.08836.25

16水利建设基金[6]0.11,045.32

17合计[6]+[7]1,103,542.86

18税金[17]3.4838,403.29

19含税工程造价[17]+[18]1,141,946.15

综合造价=土建工程造价+安装工程造价

=17,062,537.36+1,141,946.15

=18,204,483.51(元)

(2)前期及其他费用

前期及其他费用=综合造价×6.57%

=18,204,483.51× 6.57%

=1,196,034.57(元)

(3)资金成本

该项目整体工程正常建设期为2年,建设资金均匀投入,利率按

6.65%计算,则:

资金成本=(综合造价+前期及其他费用)×6.65%×2÷2

=(18,204,483.51+1,196,034.57)× 6.65%× 2÷ 2

=1,290,134.45(元)

北京中企华资产产评估有限责任公司第 28 页

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(4)重臵全价=综合造价+前期及其他费用+资金成本

=18,204,483.51+1,196,034.57+1,290,134.45

=20,690,700.00(元)取整后

3、综合成新率的确定

根据建筑物的尚可年限、已使用年限,计算出建筑物的理论成新率。

该建筑于2011年8月建成,已使用0.39年。现场勘查基础部分无不均匀沉

降,承载力状况良好;承重构件及墙体连接牢固,无开裂;内外装饰状

况良好,无剥落脱皮现象;给排水、暖气等安装设施状况良好,经现场

勘查该房尚可使用50年。

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

=50/(50+0.39)× 100%

=99%(取证)

4、评估值的确定

评估值=重臵全价×综合成新率

=20,690,700.00× 99%

=20,483,793.00(元)

案例三、厂区道路

明细表序号:表4-6-2序号23项

结构:砼

建成年月:2011年8月

面积:31,500.00m2

账面价值:8,417,578.60元

账面净值:8,395,365.55元

土地所有权证号:牙国用(2007)第1898号

1、概况

厂区道路路于2011年8月建成并投入使用,采用三七灰土垫层,水

泥路面,正常使用状态。

2、重臵全价测算

(1)综合造价的测算

评估人员根据企业提供的相关资料,计算建筑物的工程量,按照《内

蒙古自治区建筑工程预算定额》、《内蒙古自治区装饰装修工程预算定

北京中企华资产产评估有限责任公司第 29 页

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费用定额》(2009年)计算建筑安装工程综合造价,主材价差根据《呼

伦贝尔市工程造价信息》2011年第4季度建设工程材料价格调整确定,

计算过程如下。

建筑工程造价取费计算表

金额单位:人民币元

序号费用名称取费说明费率费用金额

直接费(含措施

1直接费+措施项目合计5,579,147.00

项目费)

人工费+机械费+组织措施人工费+

直接费中的人

2组织措施机械费+技术措施项目人1,394,786.75

工费+机械费

工费+技术措施项目机械费

3管理费直接费中的人工费+机械费